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      上海律师咨询

      上海房屋交易律师答将禁止跳单列入法律范畴

        张女士与某中介公司订立看房协议后,多次在房屋中介人王先生的安排下看房、谈价格,但均未成交。后来,房屋中介人王先生发现张女士绕过中介公司,自行与卖家达成交易。某中介公司遂要求张女士就其“跳单”行为,支付相应的中介费用,并承担相应违约责任。

        上海房屋交易律师对于这起案件,法院是如何做的?关于“跳单”行为,《民法典》又是如何规定的?王先生是烟台一家房屋中介公司的工作人员,在2020年的年底,他接待了一位客户,他按照这位客户的要求找到房子,客户也表示满意,眼看着交易就要达成,却突然搁浅了,之后还引发了一场官司。

       

        提供房屋中介服务后,交易却生变故

        王先生说,双方签订了《购房委托协议》,然后,他按照张女士提出的要求,查找了附近的合适房源。张女士看中了一套他推荐的房屋,无论户型、采光还是位置等等,张女士都十分满意,就差付款交易了。

        房屋中介 王先生:后续她表现出不满意的状态,说就不买这套了。

        然而,当王先生后来给其他客户介绍这套房屋时,突然发现这套房子已经出售掉了。

       

        房屋中介 王先生:房主跟我们说房子已经卖掉了,我就怀疑这个客户可能跳单了,所以我们就联系了委托人张女士,张女士一开始是不承认的,后来她承认了,这个房子是她买的,办在她儿子名下。

        王先生解释,他所说的“跳单”就是“跳中介”,也就是说,他给张女士提供了中介服务,但是张女士接受服务后,却又绕开了他,与卖家达成交易。

       

        王先生认为,他提供了中介服务,房屋最终也成交了,张女士应该按照购房委托协议,支付给他中介费,然而,张女士并不认可这件事。于是,王先生一纸诉状将张女士告到了烟台市蓬莱区人民法院。

       

        要求委托人支付佣金及违约金,法官调查案情

        在起诉状中,王先生提出,要求张女士支付购房中介服务佣金15000元,并承担违约金。那么法庭将如何判定呢?王先生向法院出示了他与张女士签订的《购房委托协议》,上面写明:经乙方提供房源,看房后,甲方及甲方亲人朋友购得此房,甲方必须支付乙方服务佣金。房屋中介 王先生:我们又提供了一些证据材料,包括我们签订了委托协议,带看记录,还有带看视频,包括我们的服务沟通一系列的证据,包括它的成交记录,我们都提供了。

        那么,张女士是否认可此事呢?法院就此询问了张女士。我们打电话给张女士,张女士就是肯定也是不情愿要拿这一份钱,就是以别的话搪塞,其实是不想认这个事。随后,王先生向法院出示了一份他与张女士通话记录的文字材料,他认为,这段对话可以证明张女士承认购买了房屋。

        同时,法官也联系了房屋的卖家,卖家告诉法官,自己这套房子确实是出售给了张女士,其中付款、过户等程序,张女士都是全程参与的。经过这些调查,法官基本确认了案件事实。我们综合运用民法典关于跳单的规定,对本案进行的辨法析理,明确告知张女士其与中介公司签订的购房委托协议是真实有效的,是双方的真实意思表示,不违背法律法规的规定,是合法有效的,双方均应按照该协议履行各自的权利、义务。

        经过询问,当事双方都表示愿意接受调解,但对于王先生所提出的金额,张女士存在异议。房屋买家跟卖家他们最终的交易金额是150万,按照他们之前签订的这个购房委托协议,买家应该是支付1%,也就是1.5万元的中介费。张女士接受不了,她认为之后一些具体交易的操作,中介公司没有参与,也不想给那么多的中介费,然后她提出给一万块钱。经过沟通,双方最终达成调解协议,张女士当庭给付中介王先生报酬10000元,双方再无其他争执。

        认定“跳单”违约的构成要件有哪些?

        在这起案例中,张女士最终需要给付中介报酬,但是又并没有全额支付,如果这样的案件没有达成和解,那么法院又会如何裁判呢?是会判决全额支付中介费,还是会部分支付呢?另外,在这类中介购房纠纷中,如何认定买方或者卖方“跳单”呢?
       


       

        民法典首次将禁止“跳单”上升至法律层面

        “跳单”行为是中介合同纠纷领域特别常见的一种纠纷类型,我国法律之前对此没有明确规定,2021年1月1日正式施行的《民法典》基于对实践需要的回应,专门新增了相应规定。

        《民法典》第九百六十五条作出了明确规定:委托人在接受中介人的服务后,利用中介人提供的交易机会或者媒介服务,绕开中介人直接订立合同的,应当向中介人支付报酬。

        上海房屋交易律师根据这条规定,委托人绕过中介人,直接与第三人签订合同,需要同时符合三个条件,中介人才有权要求委托人支付报酬。

        这里面第一个条件就是中介合同已生效,且中介人按约向委托人提供了服务。

       

        不能单凭合同名称判断是否存合同关系

        司法实践中,委托人与中介人签订的合同名称不一,有居间合同、中介合同、房屋买卖服务合同,还有看房确认书或看房协议书,因此,不能简单地以合同名称来判断是否属于中介合同关系,如果合同内容在实质上是中介人向委托人提供订立合同的机会和媒介服务,就应当认定双方之间存在中介合同关系。

        而且,合同生效后,中介人需按约定向委托人实际履行报告订约机会、提供媒介服务的义务:比如向委托人提供房源信息、介绍委托人与房屋所有权人见面、带看房、协助双方协商等,并且委托人接受了中介人提供的服务,这是中介人获取报酬的权利来源。

        双方签订中介合同后,中介人未实际提供中介服务,委托人跳过中介人直接与第三人交易,中介人无权要求委托人支付报酬。不过,如果双方并没有签订合同,但中介人却提供了中介服务,中介人可否主张权利呢?

        口头形式非常麻烦。如果中介能够证明这种口头合同的成立,法院也是可以支持他的合理请求,比如说有第三方证人。比如说客户和中介通过微信联系,这些证据是可以证明说有这样一个中介合同的成立,而且双方有明确的意向,就是客户委托中介去找客户。

        对于这种约定不明确的情况,那报酬又当如何确定呢?

        《民法典》第五百一十一条第二款规定,价款或者报酬不明确的,按照订立合同时履行地的市场价格履行;依法应当执行政府定价或者政府指导价的,依照规定履行。

        第九百六十三条规定,对中介人的报酬没有约定或者约定不明确,依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的,根据中介人的劳务合理确定。



       


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