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      上海律师咨询

      上海房屋律师解读住宅项目规范

        近日,住房和城乡建设部就《住宅项目规范》(征求意见稿)向社会公开征求意见。上海房屋律师看到对于新建住宅建筑电梯设置,征求意见稿要求,入户层为二层及二层以上的住宅建筑,每单元应至少设置1台电梯,且轿厢深度不应小于1.40米,宽度不应小于1.10米,呼叫按钮的中心距地面高度应为0.85米至1.10米。

       

        征求意见稿提出,对于公共楼梯的设置,楼梯扶手高度不应小于0.90米;楼梯井净宽大于0.11米时,必须采取防止坠落和儿童攀登的措施。对于配套设施,住宅项目应配套建设机动车停车场所;配套车位数量应根据当地机动化发展水平、住宅项目所处的区位、用地及公共交通条件综合确定,并应符合下列规定:应配置新能源汽车充电设施或预留安装条件;应设无障碍停车位。
       

        在场地方面,征求意见稿要求,集中绿地宽度不应小于8米;集中绿地中,在标准的建筑日照阴影线范围之外的绿地面积不应少于三分之一,并应设老年人和儿童活动场地。此外,住宅建筑应配建附属道路,应与住宅单元出入口、老年人和儿童活动场地无障碍联通,并应与城市或镇区道路的人行道联通形成无障碍步行系统。


        征求意见稿还要求,卫生间不应直接布置在其他住户的卧室、起居室、厨房和餐厅的上层。卫生间地面应采用防滑铺装,地面静摩擦系数(COF)不应小于0.6。厨房、卫生间、封闭阳台与相邻空间地面的高差不应大于0.015米,并应以斜坡过渡。新建住宅建筑的层高不应低于 3.00m;卧室、起居室的室内净高不应低于2.50m,局部净高不应低于 2.10m,且局部净高低于2.50m的面积不应大于室内使用面积的1/3。
       

        其中比较重大的变化如下:对新的住宅产品有了进一步的提升要求

        1、层高不应低于3.00m。

        点评:此处要区分清楚层高和净高的关系,事实上很多新房销售也经常混淆净高和层高进行宣传。

        建筑层高为上下两层楼面之间的垂直距离,一般我们普通购房者能够进行测量的是室内净高(已经扣除了楼板厚度等)。

        实际上,目前西安大部分新建住宅的层高已经都在3m以上了,只有极少数开发商还有2.9m的产品。
       

        2、新建住宅建筑户门的通行净宽不应小于0.90m,既有住宅建筑改造户门通行净宽不应小于0.80m。向外开启的户门不应妨碍公共交通及相邻户门的开启。

        点评:该项举措可以有效避免,两邻居入户门“打架”的情况发生。
       

        3、二层及二层以上的住宅,每单元应至少设置1台电梯。

        点评:基本上除了单层平房(事实上也不太有这样的产品),目前所有住宅项目都必须每个单元设置至少一部电梯,即使两层、三层别墅类产品估计也是如此。

        这就意味着,没有电梯的产品逐步退出历史舞台了。
       


       

        4、四层及四层以上,或入户层楼面距室外设计地面的高度超过9m的住宅,每单元应至少设置1台可容纳担架的电梯。

        点评:这条主要是考虑到适老化和医疗救急的情况,以后产品的电梯也必须做到担架电梯的尺寸了。
       

        5、十二层及以上的住宅,或入户层楼面距室外设计地面的高度超过33m的住宅,每单元应至少设置2台电梯,且其中至少应有1台为可容纳担架的电梯,至少应有1台为消防电梯。

        点评:上海房屋律师从品质上来说电梯配比高,是住宅品质更高的表现,但副作用是:未来高层住宅的产品至少得两梯两户,随之而来的是得房率又会降低。

       

        6、住宅项目应配置新能源汽车充电设施或预留安装条件;

        点评:随着新能源车数量的增多,新建小区配置充电桩成了必不可少的要求。
       

        7、新建住宅建筑的钢筋混凝土结构楼板厚度不应小于100mm。

        点评:之前的确是有开发商的新小区交付,业主发现楼板厚度只有90mm不到的,楼板太薄属实没啥安全感,这样规定清楚了也好,安全性的问题不能省。
       

        除了以上看点外,还有一点需要注意。2019年首次公开征求意见的《住宅项目规范》版本中有出现:“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”的表述。

        但在第二次公开征求意见的中,却不见相关字样,如今在第三版内容中,依然不见踪影。

        上海房屋律师讲这也就意味着,取消公摊还需克服重重阻力,试图一蹴而就取消公摊面积并不现实。

        毕竟房地产交易、持有全流程是一个庞大的体系,牵一发而动全身,需要有一个转换的过程,其中还涉及众多既得利益者。

        因此,接下来,公摊面积这笔冤枉钱,购房者仍然要继续承担,而分步骤有序推进,逐渐推开按套内面积计价的房屋销售模式,还需要一两年的探索。

        根据住房和城乡建设部工程建设标准编制工作计划,《住宅项目规范》已起草完成,在前期多次征求意见基础上修改完善并经专家审查通过。现再次向社会公开征求意见。

       


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